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Diante do cenário de necessidade de aumento da arrecadação pelo Governo Federal para reduzir os impactos financeiros da desoneração da folha de pagamentos, em setembro/2024, foi publicada a Lei nº 14.973 que trouxe a possibilidade de atualização do valor dos bens imóveis para o valor de mercado e instituiu o Regime Especial de Regularização Geral de Bens Cambial e Tributária (RERCT-Geral).

1. Atualização do valor dos bens imóveis

Como regra geral os valores dos bens imóveis registrados para fins fiscais são refletidos nas declarações fiscais pelo valor do custo de aquisição. Ocorre que, com o passar do tempo, há valorização dos referidos imóveis e acaba existindo uma diferença entre os dois valores.

Essa diferença entre o valor de mercado e o valor do custo de aquisição seria tributável quando ocorresse uma alienação, por exemplo. Ocasião na qual deveria ser apurado o ganho de capital da operação para oferecimento à tributação, de acordo com as alíquotas regulares das pessoas físicas e jurídicas.

A nova legislação trouxe uma janela de oportunidade para que tanto as pessoas físicas quanto as pessoas jurídicas atualizem o valor de seus imóveis para o valor de mercado, independentemente de sua alienação.

Diante das regras trazidas, esse movimento de atualização, que é opcional, deve ser avaliado pontualmente pelos contribuintes, para certificar a efetiva necessidade e a existência de reflexos financeiros positivos da atualização.

Como atrativo para que os contribuintes optem pela atualização do valor de seus imóveis, foram estabelecidas alíquotas mais vantajosas, veja-se:

• Pessoas físicas: IRPF (4%) aplicado sobre o ganho de capital apurado
• Pessoas jurídicas: IRPJ (6%) e CSLL (4%) sobre o ganho de capital apurado, sem direito a depreciação fiscal.

Ordinariamente, as alíquotas aplicáveis nesses casos seriam de 15% a 22%no caso das pessoas físicas e 34% (15% de IRPJ, 10% de adicional de IRPJ e 9% de CSLL) para as pessoas jurídicas.

Apesar do incentivo decorrente da redução das alíquotas, os contribuintes devem ficar atentos, pois o novo valor de mercado será gradualmente incorporado ao custo de aquisição do imóvel no cálculo do ganho de capital em futuras vendas, sendo somente pleno após 15 anos da data de atualização.

Outro ponto, é que esse benefício só poderá ser aproveitado a partir do quarto ano após a atualização, já que nos primeiros três anos o novo valor não será considerado.

Para definição do percentual do novo valor que será aplicável nos casos de alienações posteriores, deve ser observada a tabela progressiva constante na legislação, que inicia a partir de 36 meses (8% de aproveitamento), e completamente aproveitada após 180 meses (100% de aproveitamento).

Assim, diante dessa limitação temporal ao aproveitamento integral do novo valor de mercado, é importante avaliar cuidadosamente os planos de cada contribuinte para a venda dos imóveis que se pretende atualizar, a fim de determinar se a antecipação do imposto é realmente vantajosa.

2. RERCT-Geral

O novo regime de regularização de bens trazido pela lei é uma reinstituição do primeiro regime dessa natureza trazido pela Lei nº 13.254/16, mas com uma vantagem adicional.

No RERCT-Geral poderão ser regularizados bens, recursos ou direitos de origem lícita, que não foram declarados ou foram declarados com omissão/incorreções.

Diferentemente dos regimes anteriores, o novo regime permite a regularização de ativos mantidos no Brasil, e não apenas de ativos mantidos ou oriundos do exterior. Essa novidade deve fazer com que um maior número de contribuintes tenha interessa em aderir do programa.

A principal vantagem do regime, além da efetiva regularização dos bens, é a extinção da punibilidade de diversos crimes contra a ordem tributária, tais como a prestação de declarações falsas, fraude em fiscalizações, entre outros crimes fiscais e cambiais.

O valor dos ativos a serem regularizados deverá corresponder ao seu valor em 31/12/2023. No caso de bens no exterior, conversão em moeda nacional deverá ser feita pela cotação do dólar fixada, para venda, pelo Banco Central do Brasil, para o último dia útil do mês de dezembro de 2023 (R$ 4,8413).

Além da declaração dos bens, para adesão ao regime os contribuintes deverão recolher o Imposto de Renda, a título de ganho de capital, à alíquota de 15%, acrescido de multa de 100% do valor do imposto.

Outra oportunidade é para os contribuintes que já participaram do RERCT anterior. Há possibilidade de complementação da declaração entregue em 2016 para identificar bens e direitos adquiridos desde então, conforme as novas regras estabelecidas pela Lei nº 14.973/2024.

O prazo para adesão do RERCT-Geral é até 15/12/2024.

A nova lei traz duas importantes oportunidades para quem deseja otimizar a situação fiscal: a atualização do valor dos imóveis, que pode reduzir tributos futuros, e o RERCT-Geral, que oferece uma forma segura de regularizar ativos não declarados. No entanto, é essencial considerar cuidadosamente as disposições trazidas pela lei, os custos envolvidos e os benefícios a longo prazo.

A Lei nº 14.973/24 trouxe oportunidades para proprietários de imóveis e contribuintes com ativos não declarados. Com a possibilidade de atualização do valor dos imóveis para fins fiscais e o novo Regime Especial de Regularização Geral de Bens Cambial e Tributária (RERCT-Geral), os contribuintes têm agora oportunidades de otimizar sua situação tributária e regularizar ativos. No entanto, cada medida exige uma análise detalhada da situação individual, para garantir que a adesão seja realmente vantajosa e segura a longo prazo.