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A Reforma Tributária, permeada sobre os tributos sobre consumo e aprovada pelo Congresso Nacional ao analisar o PL 68, submetido à sanção presidencial, traz regramentos específicos para determinadas atividades, os quais precisam ser vistos com olhos de lupa.

Uma dessas atividades é a locação de imóveis.

E um dos pontos escondidos, esfumaçados, pelo tamanho do texto do PL 68, é o artigo art. 487.

Este artigo confere um tratamento especial de pagamento de IBS e CBS (somados) com a alíquota de 3,65% da receita bruta recebida, percentual equivalente ao somatório das alíquotas de PIS e Cofins para os contribuintes optantes do regime de Lucro Presumido.

A alíquota de 3,65% é uma opção.

Mas para o contribuinte que realizar locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrente de contratos firmados por prazo determinado, essa opção será passível de aplicação:

A) Para contrato com finalidade NÃO residencial, pelo prazo original do contrato, desde que este:

a) seja firmado até a data de publicação da própria Lei Complementar que está para ser sancionada, sendo a data comprovada por firma reconhecida ou por meio de assinatura eletrônica; e

b) seja registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025 ou seja disponibilizado para a RFB e para o Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento que ainda virá.

Note-se que o Locador, contribuinte do IBS e CBS, que tenha contrato não residencial, precisará correr ANTES DA SANÇÃO DA LEI PELO PRESIDENTE DA REPÚBLICA para reconhecer a firma dos contraentes ou promover a assinatura eletrônica também antes desta data e, ainda, registrar no RGI ou RTD o contrato até 31.12.25, de modo a poder optar, se melhor lhe convier, pelo regime especial, pagando os tributos novos pela alíquota de 3,65%.

Essa é a preocupação, pois os locadores precisam revisitar seus contratos de locação não residenciais para saber se estão ou não com firmas reconhecidas, antes que a lei sancionadora do PL 68 seja publicada em diário oficial.

B) Para os contratos de locação residenciais, a possibilidade de opção por essa forma de tributação, quando IBS e CBS estiverem em vigor,  se dará pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro. A condição a tanto é que o contrato de locação residencial tenha sido firmado até a data da Lei Complementar que sancione o PL 68, sendo a data comprovada por (i) firma reconhecida, (ii) por meio de assinatura eletrônica ou (iii) pela prova de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato.

É bem de ver que a opção pelo recolhimento especial em alíquota máxima de 3,65% sobre a receita bruta do contribuinte afasta qualquer outra forma de incidência de IBS e CBS sobre a respectiva operação.

Neste caso, fica proibida a apropriação de créditos do IBS e da CBS pelo contribuinte locador que realizar a opção por esse modelo especial de tributação.

Mais um ponto precisa ser visto: a receita bruta corresponde à totalidade das receitas auferidas com as locações somadas às receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação.

Além disso, o pagamento de IBS e CBS à alíquota especial de 3,65% será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação.

Enfim, o fundamental agora é avaliar se a adoção da alíquota de 3,65% é benéfica e se os contratos de locação não residenciais de longo prazo estão ou não com firmas reconhecidas, para, no futuro, o contribuinte locador ter direito a optar pela forma mais vantajosa de recolhimento do IBS e CSB.

Para mais informações, consulte os profissionais das áreas de Tributário e Contratos e Estruturação de Negócios do GSGA.