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O ITBI é um imposto de competência municipal, cobrado quando há transmissão de direitos reais sobre imóveis, sendo devido, entre outras situações, em transações de compra e venda de imóveis.

A base de cálculo do ITBI deve ser o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Ocorre que os municípios, em muitos casos, acabam exigindo o ITBI sobre valores bem acima dos valores reais das operações de compra e venda, sob o fundamento de que haveria, por exemplo, um preço venal mínimo por imóvel calculado com base em valores de referência dos municípios, muitas vezes usadas para a cobrança do IPTU.

Diante das inúmeras discussões judiciais e administrativas que essa situação gerava, em março de 2022 a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no âmbito dos Recursos Especiais Repetitivos (Tema 1.113), estabeleceu três importantes teses para o cálculo do ITBI nas operações de compra e venda, que contrariam a forma de cobrança usual dos fiscos municipais. São elas:

1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2. O valor declarado pelo contribuinte goza da presunção de ser condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante processo administrativo próprio;
3. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência estabelecido unilateralmente.

À luz deste entendimento firmado pelo STJ e de diversas decisões judiciais favoráveis aos contribuintes a este respeito, entendemos ser possível questionar a cobrança do ITBI que já tiver sido feita tendo como parâmetro valor superior ao valor de transação do imóvel, dentro dos últimos 5 anos do recolhimento.

Para operações futuras, caso o fisco municipal não corrija de ofício a sua forma de cobrança, pode-se pleitear que a fazenda considere, para fins de cálculo do ITBI, o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, informado pelas partes envolvidas na transação, como, por exemplo, na operação de compra e venda ou no aporte de capital.

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