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Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (tema 1.113), a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao analisar o Recurso Especial nº 1.937.821/SP (2020/0012079-1), decidiu por unanimidade que a base de cálculo do imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) deve ser calculada sobre o valor do negócio jurídico realizado e declarado pelo contribuinte (valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado). Portanto, o cálculo do imposto deve ser desvinculado do valor venal do imposto predial e territorial urbano (IPTU), não sendo, ainda, permitido que o fisco municipal arbitre previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido. Segundo o STJ, o valor do negócio jurídico declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, de forma que este valor somente poderá ser afastado pelo fisco municipal mediante regular instauração de processo administrativo.

Neste sentido, inicialmente, vale mencionar que, trata-se de recurso especial interposto pelo município de São Paulo a fim de contestar acordão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em julgamento de incidente de demandas repetitivas, no qual a referida corte entendeu que o ITBI deve ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o valor de referência. No entanto, o município de São Paulo, apontando divergência jurisprudencial e violação dos artigos 38 e 148 do Código Tributário Nacional (CTN) sustentou que: (i) a base de cálculo do ITBI não estaria vinculada à do IPTU, pois enquanto o valor venal para fins de determinação do cálculo do ITBI deve refletir o valor real de mercado, o valor venal utilizado no lançamento do IPTU é atribuído por estimativa; e (ii) a Administração, com base em levantamento de valores de mercado dos imóveis, poderia, desde logo, desconsiderar o valor da transação declarado, porquanto supostamente “não digno de fé”, e arbitrar a base de cálculo do ITBI, cabendo ao contribuinte impugnar tal fixação mediante apresentação de prova em contrária.

Desse modo, em 05/10/2021, após algumas movimentações processuais, a Primeira Seção decidiu por afetar o julgamento desse recurso especial à sistemática dos repetitivos (tema 1.113), para definir: a) se a base de cálculo do ITBI estaria vinculada à do IPTU; e b) se seria legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI.

Por fim, em 24/02/2022, a Primeira Seção julgou o referido recurso, como mencionado acima, estabelecendo as seguintes teses sobre a base de cálculo do ITBI: (a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; (b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); e (c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

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