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O valor dos bens imóveis para fins de cobrança do ITBI segundo o STJ

Posted on by Gabriela Barreiro

O ITBI é um imposto de competência municipal, cobrado quando há transmissão de direitos reais sobre imóveis, sendo devido, entre outras situações, em transações de compra e venda de imóveis.

A base de cálculo do ITBI deve ser o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Ocorre que os municípios, em muitos casos, acabam exigindo o ITBI sobre valores bem acima dos valores reais das operações de compra e venda, sob o fundamento de que haveria, por exemplo, um preço venal mínimo por imóvel calculado com base em valores de referência dos municípios, muitas vezes usadas para a cobrança do IPTU.

Diante das inúmeras discussões judiciais e administrativas que essa situação gerava, em março de 2022 a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no âmbito dos Recursos Especiais Repetitivos (Tema 1.113), estabeleceu três importantes teses para o cálculo do ITBI nas operações de compra e venda, que contrariam a forma de cobrança usual dos fiscos municipais. São elas:

  1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
  2. O valor declarado pelo contribuinte goza da presunção de ser condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante processo administrativo próprio;
  3. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência estabelecido unilateralmente.

À luz deste entendimento firmado pelo STJ e de diversas decisões judiciais favoráveis aos contribuintes a este respeito, entendemos ser possível questionar a cobrança do ITBI que já tiver sido feita tendo como parâmetro valor superior ao valor de transação do imóvel, dentro dos últimos 5 anos do recolhimento.

Para operações futuras, caso o fisco municipal não corrija de ofício a sua forma de cobrança, pode-se pleitear que a fazenda considere, para fins de cálculo do ITBI, o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, informado pelas partes envolvidas na transação, como, por exemplo, na operação de compra e venda ou no aporte de capital.

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Prefeitura de Curitiba concede desconto de 90% no ITBI para regularização de imóveis

Posted on by Gabriela Barreiro

A Prefeitura de Curitiba instituiu programa de incentivo para regularização de transações imobiliárias, por meio da redução da alíquota do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para imóveis adquiridos até 30/06/2022, mas sem efetivo registro perante o Registro de Imóveis.

A Lei Complementar Municipal 137/2022 estabelece a redução da alíquota de 2,7% para 0,27% – diminuição de 90% da alíquota padrão – para os imóveis enquadrados nas seguintes situações, cumulativamente:

1. A transação imobiliária deve ter sido iniciada por meio de Compromisso de Compra e Venda realizado por instrumento público ou particular, com firma reconhecida, até 30/06/2022;

2. O valor venal não ultrapassar R$ 473 mil;

3. O comprador não ser proprietário de outros imóveis;

4. O comprador estar cadastrado no Cadastro Único Para Programas Sociais do Governo Federal (CADÚNICO).

O prazo previsto para adesão ao incentivo vai até 16/06/2023, com possibilidade de prorrogação por mais 180 dias pelo Prefeito Municipal de Curitiba.

A solicitação precisa ser formalizada via Processo Eletrônico de Curitiba (Procec), mediante apresentação dos seguintes documentos digitalizados: (i) Folha Resumo do Cadastro Único (CADÚNICO); (ii) cópia da Escritura Pública ou Compromisso de Compra e Venda Particular, com firma reconhecida até o dia 30 de junho de 2022; e (iii) Matrícula do Registro de Imóveis atualizada.

O prazo para pagamento do imposto com o benefício será de 30 dias, contados da emissão da guia de recolhimento em parcela única.

 

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STJ decide que base do ITBI deve ser o valor do negócio

Posted on by Gabriela Barreiro

Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (tema 1.113), a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao analisar o Recurso Especial nº 1.937.821/SP (2020/0012079-1), decidiu por unanimidade que a base de cálculo do imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) deve ser calculada sobre o valor do negócio jurídico realizado e declarado pelo contribuinte (valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado). Portanto, o cálculo do imposto deve ser desvinculado do valor venal do imposto predial e territorial urbano (IPTU), não sendo, ainda, permitido que o fisco municipal arbitre previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido. Segundo o STJ, o valor do negócio jurídico declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, de forma que este valor somente poderá ser afastado pelo fisco municipal mediante regular instauração de processo administrativo.

Neste sentido, inicialmente, vale mencionar que, trata-se de recurso especial interposto pelo município de São Paulo a fim de contestar acordão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em julgamento de incidente de demandas repetitivas, no qual a referida corte entendeu que o ITBI deve ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o valor de referência. No entanto, o município de São Paulo, apontando divergência jurisprudencial e violação dos artigos 38 e 148 do Código Tributário Nacional (CTN) sustentou que: (i) a base de cálculo do ITBI não estaria vinculada à do IPTU, pois enquanto o valor venal para fins de determinação do cálculo do ITBI deve refletir o valor real de mercado, o valor venal utilizado no lançamento do IPTU é atribuído por estimativa; e (ii) a Administração, com base em levantamento de valores de mercado dos imóveis, poderia, desde logo, desconsiderar o valor da transação declarado, porquanto supostamente “não digno de fé”, e arbitrar a base de cálculo do ITBI, cabendo ao contribuinte impugnar tal fixação mediante apresentação de prova em contrária.

Desse modo, em 05/10/2021, após algumas movimentações processuais, a Primeira Seção decidiu por afetar o julgamento desse recurso especial à sistemática dos repetitivos (tema 1.113), para definir: a) se a base de cálculo do ITBI estaria vinculada à do IPTU; e b) se seria legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI.

Por fim, em 24/02/2022, a Primeira Seção julgou o referido recurso, como mencionado acima, estabelecendo as seguintes teses sobre a base de cálculo do ITBI: (a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; (b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); e (c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

 

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AUMENTO DE ITBI NO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO A PARTIR DE 2018

Posted on by Anni Varanda

Foi publicada no Diário Oficial do Município do Rio de Janeiro, a Lei Municipal nº 6.250 de 28 de setembro de 2017, que promoveu alterações na legislação tributária do Município, aumentando em 50% (cinquenta por cento) a alíquota do imposto de transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos, realizada inter vivos, por ato oneroso (ITBI).

A nova regra entrará em vigor apenas a partir do primeiro dia do exercício subsequente ao da publicação da referida Lei, ou seja, a partir de 01 de janeiro de 2018 a alíquota do ITBI no Município do Rio de Janeiro será elevada de 2% (dois por cento) para 3% (três por cento), sobre o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

As demais regras, especialmente às relativas a imunidades, isenções, forma de pagamento, permanecem inalteradas.

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